Dispositif Jeanbrun 2026

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Il a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. La loi ne lui donne pas de nom : le gouvernement l'appelle « dispositif Relance logement », « aussi appelé Jeanbrun », du nom du ministre du Logement, et on parle aussi de « statut du bailleur privé ». Il vise les achats faits du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Il succède au Pinel, fermé aux investissements faits après le 31 décembre 2024, mais il ne fonctionne pas de la même façon : le Pinel était une réduction d'impôt, le Jeanbrun est un amortissement déduit des loyers. Il diminue le revenu foncier imposable, donc l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d'emprunt se déduit de vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le gain dépend donc de votre tranche d'imposition : il est nul si vous n'êtes pas imposable.

Les conditions

• Un appartement dans un immeuble collectif, partout en France (la zone ne sert qu'aux plafonds) : neuf ou acheté sur plan, ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix qui constituent une réhabilitation lourde. Les maisons sont exclues.
• Une location nue, en résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, qui commence dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'achat, à une personne hors du foyer et de la famille proche.
• Un loyer et des ressources du locataire sous des plafonds : ceux du Pinel pour la location intermédiaire (par zone), ceux de Loc'Avantages pour la location sociale et très sociale (par commune).
• Le régime réel pour tous les revenus fonciers du foyer : le micro-foncier n'est plus possible.

Comment est fait le calcul ?

L'amortissement porte sur 80 % du prix hors frais de notaire (le terrain est compté pour 20 %), plus les travaux pour l'ancien. Son taux annuel est de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf et de 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social. Il part du mois d'achèvement (ou d'achat, s'il est postérieur), au prorata des mois la première année. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers du dispositif sont sociaux ou très sociaux ; ce qui dépasse est perdu.

Chaque année, l'impôt est calculé trois fois avec le barème de l'impôt sur le revenu : avec le dispositif, pour la même location au régime réel sans l'amortissement, et sans le logement. L'écart entre les deux premiers donne l'avantage fiscal ; l'écart avec le troisième, l'effet du logement sur vos impôts, qui entre dans la trésorerie et la rentabilité. Le barème des revenus 2026 et des années suivantes n'étant pas encore voté, c'est celui des revenus 2025 qui sert, avec des revenus constants : les montants sont des estimations.

À la revente, les amortissements déduits diminuent le prix d'achat retenu pour la plus-value. Dans l'ancien, ceux qui correspondent aux travaux faits après l'achat ne le diminuent pas, et ces travaux, déjà déduits, ne l'augmentent pas non plus. Si la location s'arrête avant 9 ans, ils sont réintégrés au revenu de l'année, imposés selon le système du quotient (simplement ajoutés au revenu après une seule année de déduction), sauf invalidité, licenciement ou décès.

Revendre avant la fin des 9 ans cumule les deux effets : les amortissements sont réintégrés au revenu et ils réduisent quand même le prix d'achat retenu pour la plus-value. C'est la lecture littérale du code des impôts, retenue par prudence. Pour l'ancien dispositif Robien, l'administration admettait au contraire que des amortissements réintégrés au revenu ne comptent pas comme déduits pour la plus-value ; elle ne s'est pas encore prononcée pour le Jeanbrun. Le résultat donne donc aussi l'impôt sur la plus-value sans cette réduction.

Le dispositif ne se cumule pas, pour le même logement, avec Loc'Avantages ni avec la réduction pour logement social outre-mer ; dans l'ancien, ni avec Denormandie, Malraux ou la réduction pour investissement outre-mer. Dans le neuf, l'exonération de taxe foncière des 2 années qui suivent l'achèvement est comptée d'après les délibérations de votre commune, ou au minimum légal de 40 % si vous ne la choisissez pas.

Dans l'ancien, la comparaison « sans l'amortissement » ne déduit pas les travaux des loyers. Or, hors dispositif, les travaux d'amélioration d'un logement se déduisent en charges (pas ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement) : ils créent un déficit foncier, imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an. Selon la nature des travaux, ce régime classique peut rapporter davantage ; faites chiffrer les deux.

Ce que ce calcul ne prend pas en compte

• Les points que l'administration n'a pas encore commentés : durée de l'amortissement au-delà de 9 ans, prorata de la première année, formalités de la location sociale et très sociale, double effet d'une revente avant 9 ans. Le calcul retient la lecture la plus courante ou la plus prudente, signalée dans les résultats.
• Le logement que l'on fait construire soi-même (c'est alors la date du permis qui compte).
• Les parts de sociétés et les SCPI, et les arrêtés préfectoraux qui abaissent localement les plafonds de loyer.
• Les déblocages progressifs du prêt dans une vente sur plan, les remboursements anticipés et les vacances entre deux locataires.
• Le projet de loi sur le logement en discussion à l'automne 2026 (maisons, seuil de travaux de 20 %) : rien n'est voté.

Sources officielles

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (Légifrance)
• Code général des impôts, article 31, i et j du 1° du I (Légifrance)
• Code général des impôts, article 156 : déficit foncier (Légifrance)
• Code général des impôts, article 150 VB : plus-value après amortissement (Légifrance)
• Code général des impôts, article 199 tricies, IX : Loc'Avantages non cumulable (Légifrance)
• Code général des impôts, article 199 novovicies : Pinel et Denormandie (Légifrance)
• Amortissement Robien : cession pendant l'engagement et plus-value (BOFiP, BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, § 100)
• Exonération de taxe foncière de 2 ans des constructions nouvelles (BOFiP, BOI-IF-TFB-10-60)
• Plafonds de loyer et de ressources 2026 (BOFiP, BOI-BAREME-000017)
• Plafonds de loyer social et très social par commune, arrêté du 6 janvier 2026 (Légifrance)
• Le dispositif Relance logement (service-public.fr)
• Relance logement : le nouveau dispositif (ministère du Logement)
• Nouveautés de la déclaration des revenus 2026, p. 45-46 (impots.gouv.fr)

Données des communes

Zones et plafonds de loyer par commune : fichiers publics sous Licence Ouverte 2.0, intégrés au site (plafonds 2026 publiés le 3 février 2026, zonage en vigueur au 26 juin 2026).

• Plafonds de loyer Loc'Avantages 2026 (data.gouv.fr)
• Zonage A, B, C en vigueur depuis le 26 juin 2026 (data.gouv.fr)