Revenus locatifs 2026 : location nue ou meublée
Ce que vous rapporte un logement loué une fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux payés, au régime micro ou au régime réel, en location nue ou meublée, avec la rentabilité et la trésorerie si vous avez un crédit.
Calculateur
Comment est fait le calcul ?
Location nue. Au micro-foncier, possible tant que les loyers nus de tout le foyer ne dépassent pas 15 000 €, un abattement de 30 % remplace toutes les charges. Au régime réel, obligatoire au-delà ou choisi pour trois ans, on déduit les charges, les travaux, les intérêts d'emprunt et 20 € de frais forfaitaires par logement. Un déficit dû aux charges autres que les intérêts se déduit de vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an (jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027) ; le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Location meublée. Le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (77 700 € en 2025) pour un meublé de longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, et de 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, depuis les revenus 2025 (loi du 19 novembre 2024). Il ne se perd qu'après deux années de suite au-dessus du seuil. Au régime réel, on déduit les charges et l'amortissement du logement (hors terrain, par composants) et du mobilier ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit et son excédent se reporte sans limite de durée.
L'impôt sur le revenu dû à la location est la différence entre l'impôt de votre foyer avec et sans elle. Pour les loyers 2026, il est estimé avec le barème des revenus 2025, le seul voté à ce jour. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur les revenus de location meublée, depuis la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) votée pour les revenus 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
La rentabilité n'a pas de définition légale : elle est rapportée ici au coût total (prix, frais d'achat, travaux à l'achat et mobilier en meublé). La trésorerie retire des loyers les charges, les travaux, les échéances du crédit de l'année civile et les impôts.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le loueur en meublé professionnel et les cotisations sociales des meublés de tourisme ou des chambres d'hôtes : ils sont signalés, pas calculés.
- La plus-value à la revente, où les amortissements déduits en meublé sont repris depuis le 15 février 2025.
- Les sociétés civiles immobilières, la location saisonnière avec services para-hôteliers et la taxe sur la valeur ajoutée.
- Les dispositifs d'investissement locatif : pour le Jeanbrun, utilisez le calculateur dédié.
- Le projet de loi de finances pour 2027, non voté, qui prévoit de plafonner l'amortissement des meublés.
Sources officielles
- Revenus fonciers : micro-foncier et régime réel, brochure pratique de l'impôt 2026 (impots.gouv.fr)
- Nouveautés de l'impôt 2026 : meublés de tourisme, CSG à 10,6 %, rénovation énergétique (impots.gouv.fr)
- Location vide de meubles (impots.gouv.fr)
- Déficit foncier (economie.gouv.fr)
- Imputation des déficits fonciers (bofip.impots.gouv.fr)
- Article 156 du code général des impôts : déficits (Légifrance)
- Article 31 du code général des impôts : charges déductibles (Légifrance)
- Location meublée : régime micro, régime réel, loueur professionnel (service-public.fr)
- Article 50-0 du code général des impôts : seuils et abattements du régime micro (Légifrance)
- Location meublée non professionnelle (bofip.impots.gouv.fr)
- Limite et report des amortissements (bofip.impots.gouv.fr)
- Loueur en meublé professionnel (bofip.impots.gouv.fr)
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (service-public.fr)
- Cotisations sociales du loueur en meublé (service-public.fr)