Impôt sur la plus-value immobilière 2026

Comment est fait le calcul ?

La plus-value brute est le prix de vente, diminué des frais de vente payés par vous, moins le prix d'acquisition majoré des frais d'achat et des travaux. Pour un achat, les frais comptent pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix ; pour un bien reçu par donation ou succession, seuls les frais et droits que vous avez payés comptent. Les travaux faits par une entreprise comptent pour leur montant réel, ou pour un forfait de 15 % du prix d'acquisition quand un bâtiment est vendu plus de 5 ans après son acquisition. Le calcul retient le plus favorable, sauf si vous imposez l'un des deux.

Pour un logement loué meublé par un loueur non professionnel, les amortissements déduits de vos bénéfices réduisent le prix d'acquisition pour toute vente depuis le 15 février 2025, sauf dans une résidence étudiante, une résidence seniors, un Ehpad (maison de retraite médicalisée) ou un établissement de soins de longue durée.

Deux abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite. Pour l'impôt : 6 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e, soit une exonération après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,60 % la 22^e, puis 9 % par an jusqu'à la 30^e, soit une exonération après 30 ans. Les années se comptent de date à date : le calcul compte l'année acquise le jour anniversaire, que l'administration n'illustre par aucun exemple au jour près. Pour être sûr, signez au moins un jour après.

L'impôt est de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % (contribution sociale généralisée de 9,2 %, contribution au remboursement de la dette sociale de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %). La hausse de la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières. Quand la plus-value imposable à l'impôt dépasse 50 000 €, une taxe de 2 % à 6 % s'y ajoute, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche ; elle ne vise pas les terrains à bâtir. Pour un couple marié, ce seuil s'apprécie sur la moitié de chaque époux.

Chaque montant suit une ligne de la déclaration de plus-value que dépose le notaire, arrondie à l'euro ; les trois prélèvements sociaux sont arrondis séparément. Le net vendeur est le prix de vente diminué des frais de vente et de l'impôt total, avant le remboursement d'un éventuel prêt.

Les exonérations

• La résidence principale au jour de la vente, quel que soit le prix.
• Une vente de 15 000 € au plus, appréciée sur la part de chaque vendeur.
• Les retraités et les titulaires de la carte d'invalidité aux revenus modestes, non soumis à l'impôt sur la fortune immobilière : le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année doit rester sous une limite. Pour une vente en 2026, le calcul retient la limite des revenus 2024 publiée au Bulletin officiel des finances publiques, 12 679 € pour une part et 3 386 € par demi-part en métropole. Service-public.fr affiche une autre limite, un peu plus haute : quand votre revenu tombe entre les deux, le calcul vous le signale.
• L'ancienne résidence principale d'une personne entrée en Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou en établissement pour adultes handicapés, vendue moins de 2 ans après, sous une limite de revenu.
• La première vente d'un logement autre que la résidence principale, quand vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans : exonération en proportion du prix réinvesti dans l'achat de celle-ci sous 24 mois.
• L'expropriation, quand toute l'indemnité est remployée sous 12 mois.

Ce que ce calcul ne prend pas en compte

• Les vendeurs qui ne résident pas en France, les parts de sociétés immobilières, l'usufruit et la nue-propriété, le viager et la location meublée professionnelle.
• Les biens acquis en plusieurs fois et l'immeuble construit par le vendeur sur un terrain acquis à part.
• Les taxes sur la vente d'un terrain devenu constructible (taxe communale et taxe nationale), dues en plus.
• L'abattement exceptionnel d'une vente à un promoteur qui construit des logements, et les exonérations des ventes destinées au logement social.
• Le logement loué vide avec la déduction « Relance logement », dont les amortissements réduisent aussi le prix d'acquisition : voir le calculateur du dispositif Jeanbrun.
• Les effets de la plus-value sur d'autres impôts : elle s'ajoute à votre revenu fiscal de référence. Une moins-value ne se déduit de rien.

Sources officielles

• Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations (service-public.fr)
• Article 150 U du code général des impôts : champ et exonérations (Légifrance)
• Article 150 VB : prix d'acquisition, frais, travaux et amortissements (Légifrance)
• Article 150 VC : abattements pour durée de détention (Légifrance)
• Article 1609 nonies G : taxe sur les plus-values immobilières élevées (Légifrance)
• Déclaration de plus-value immobilière n° 2048-IMM-SD, mai 2026 (impots.gouv.fr)
• Notice de la déclaration n° 2048-IMM-SD, mai 2026 (impots.gouv.fr)
• Durée de détention et abattements (Bulletin officiel des finances publiques)
• Frais d'acquisition et travaux (Bulletin officiel des finances publiques)
• Exonération des retraités et invalides (Bulletin officiel des finances publiques)
• Première cession d'un logement avec remploi (Bulletin officiel des finances publiques)
• Limites de revenu de l'article 1417 (Bulletin officiel des finances publiques)
• Taxes sur la vente d'un terrain devenu constructible, notice n° 2048-TAB-SD (impots.gouv.fr)